PM Marktbericht USA 2Q2009

München, den 12. August 2009 – Wenngleich einige Indikatoren in den USA auf eine leichte Verbesserung der Fundamentaldaten hindeuten, dürfte der gewerbliche Mietmarkt erwartungsgemäß der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung hinterherhinken. Drei große Themen sollten bis auf absehbare Zeit die Agenda der Branche bestimmen: Zurückfahren der Fremdfinanzierungsquoten, weitere Wertabschläge und sich verschlechternde Rahmenbedingungen an den Mietmärkten.

„Es gibt keinen Sektor und keine Region, die nicht betroffen wäre“, bestätigt Markus Reissner, Research Analyst von Pramerica in München. „Zwar setzten an den gewerblichen Immobilienmärkten im Vergleich zum Häusermarkt die Preisrückgänge erst etwa zwei Jahre später ein, doch verläuft das re-pricing bei Büro-, Einzelhandel- oder industriell genutzten Immobilien so dynamisch, dass die Wertabschläge mittlerweile über alle Sektoren konvergieren.“

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schlagen sich auf den gewerblichen Immobilienmärkten in einer geringeren Flächennachfrage und sinkenden Erträgen nieder. Am stärksten betroffen ist die Hotelbranche, die sowohl einen Rückgang bei Geschäfts- als auch Urlaubsreisen zu verkraften hat. Die Belegungsrate ist im Februar im Vergleich zum Vorjahr um 10,1 % auf 53,2% gesunken, zugleich haben sich die Einnahmen pro Zimmer um 17,1 % reduziert. Beim Einzelhandel hingegen ist mittlerweile eine leichte Entspannung festzustellen. Wenngleich die Umsatzzahlen der vergangenen Monate im Vorjahresvergleich um 9 % zurückgegangen sind, so haben die letzten beiden Monate eine Verstetigung auf zugegebenermaßen niedrigem Niveau gezeigt.

Kredite für Gewerbeimmobilien sind nach wie vor rar und teuer. Oberste Priorität der Banken ist es derzeit, ihre eigenen Bilanzen zu bereinigen und die Auswirkungen der staatlichen Konjunkturprogramme auf die Wirtschaft abzuwarten. Finanzdienstleister werden nicht länger in der Lage sein, hohe Kreditlinien zu bewilligen, zugleich sollten sich die regulatorischen Bestimmungen verschärfen, hat es sich die Obama-Administration doch zum Ziel gesetzt, die Zügel für Banken und andere Kreditgeber fester anzulegen. Transaktionen gestalten sich weiterhin äußerst mühsam. Private Equity Investoren sind immer noch zurückhaltend, sei es, weil sie selbst unter Liquiditätsengpässen leiden oder da sie auf weiter fallende Preise spekulieren.


Die aktuelle Situation – in der Menschen, die sich um ihren Arbeitsplatz sorgen und geschrumpften Sparkonten und gesunkenen Immobilienwerten gegenüberstehen, sowie Banken, die bei der Kreditvergabe vorsichtiger denn je agieren – führt zwangsläufig dazu, dass die seit 25 Jahren andauernde Konsumkultur der Amerikaner erst einmal der Vergangenheit angehört. Das in den letzten Jahren weit verbreitete Geschäftsmodell, mit hohem Fremdkapitalanteil in gewerbliche Immobilien zu investieren, wird wohl durch ein konservativeres System ersetzt werden. „Wenngleich sinkenden Immobilienwerten und Zwangsversteigerungen vordergründig nichts positives abzugewinnen ist, handelt es sich dabei sogleich um eine längst überfällige Korrektur des nicht nachhaltigen Preisauftriebs der Jahre 2003 bis 2007“, kommentiert Markus Reissner die Entwicklung.