USA: Bewegung an den Transaktionsmärkten

Die positiven Wirtschaftsindikatoren haben die Stimmung im gewerblichen Immobiliensektor deutlich verbessert. Dies äußerte sich im 4. Quartal 2009 in weitgehend stabilen Verkehrswerten. Die Transaktionsvolumina haben zwar noch nicht das Vorkrisenniveau erreicht, jedoch spricht die Nachfrage institutioneller Anleger nach hochwertigen Ertragsimmobilien für eine Widerbelebung des Marktes.

„Die entscheidende Frage derzeit ist, ob Investoren weiterhin sehr selektiv investieren oder ob sie bereit sind, wieder höhere Preise für Immobilien zu bezahlen, um ihr Kapital zügig zu investieren“, resümiert Markus Reissner, Vice President Research bei Pramerica in München. „Im Falle einer gestiegenen Zahlungsbereitschaft könnten die Liegenschaftszinsen für vollvermietete Class-A Immobilien in diesem Jahr wieder sinken. Doch selbst wenn Investoren weiterhin zögerlich bei Investmententscheidungen bleiben, sollten sich die Cap-Rates in allen Immobiliensektoren aufgrund des tendenziellen Nachfrageüberhangs stabilisieren.“
Ausreichend Kapital von institutioneller und privater Seite für neue Investitionen steht auf jeden Fall zur Verfügung. REITs starteten von einer relativ guten Position aus in das Jahr 2010. In 2009 haben sie 37 Mrd. USD Eigenkapital sowie weiteres Beteiligungskapital eingeworben. Ihre Bilanzen sind wesentlich stabiler als noch vor einem Jahr und die Gesellschaften sind auf Wachstum ausgerichtet. Allerdings sind diese Wertpapiere nach einem Anstieg von 28% in 2009 schon relativ hoch bewertet, was es erschweren könnte, den Rendite- und Wachstumserwartungen der Investoren durch weitere Akquisitionen gerecht zu werden.

Auf den Finanzierungsmärkten verbessert sich die Lage allmählich, was sich an deutlich zurückgegangenen Risikoaufschlägen für Finanzierungen ablesen lässt. Das Volumen der Kreditvergaben ist jedoch immer noch vergleichsweise niedrig. Auch steht nicht genügend Kapital zur Verfügung, um die in den nächsten Jahren fällig werdenden Darlehen zu refinanzieren. Derzeit sind durch den Hypothekarkreditmarkt rund 3,4 Mrd. USD an Krediten ausgereicht, etwa die Hälfte hiervon wird von Banken gehalten. Diese sind jedoch momentan sehr zögerlich bei der zumindest teilweisen Abschreibung dieser Kredite. Die Ausfallrate bei den Banken für gewerbliche Immobilienfinanzierungen ist lt. US-Notenbank auf 8,7% im 3Q09 gestiegen. Zum Vergleich: Im 3Q08 betrug diese noch 4,7% bzw. im 3Q07 lediglich 2%. Da aktuell laut FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation) zudem mehr als 1.000 Banken einen zu hohen Anteil an gewerblichen Immobilienkrediten halten, ist mit weiterhin steigenden Ausfallraten zu rechnen: Im Dezember 2009 ist das Volumen der unter Druck geratenen Kredite in den Vereinigten Staaten auf über 180 Mrd. USD gestiegen (Quelle: RCA Real Capital Analytics).

Wenngleich ein ausgedehnter Verkaufsdruck noch nicht festzustellen ist, sollte sich dieser in 2010 jedoch verstärken, da mit vermehrten Ausfällen von Hypothekarkrediten zu rechnen ist. Vielen Banken fehlt der Anreiz, überschuldete Liegenschaften zu übernehmen. Kreditnehmer und Kreditgeber versuchen daher, möglichst viel Substanz zu erhalten, indem Kredite verlängert bzw. Konditionen verändert werden.


Zu den Immobilienmärkten im Einzelnen

Berücksichtigt man unter den Arbeitslosen zusätzlich diejenigen, welche Teilzeit arbeiten aber nach einer Vollbeschäftigung suchen sowie diejenigen, die bereits die Such aufgegeben haben, würde man auf eine Arbeitslosenquote von immerhin 17,3% kommen. Somit werden die insbesondere im Einzelhandelssektor zu beobachtenden Einbrüche durchaus nachvollziehbar. Dennoch, alle Sektoren leiden unter historischen Tiefständen bei der Flächennachfrage und hinsichtlich des Mietwachstums. Die negative Absorption von Büroflächen ließ die Leerstandquote auf über 18% steigen. Für einen Turnaround werden mindestens sechs Monate mit Arbeitsplatzwachstum benötigt. Voraussichtlich werden die Leerstandquoten im ersten Halbjahr 2010 noch weiter steigen, da neue Arbeitsplätze allenfalls in den Bereichen Finanzdienstleistung, IT und Unternehmensberatung zu erwarten sind.

Der noch nie da gewesene Rückgang bei den Konsumausgaben hat den Einzelhandelssektor schwer getroffen. Die Prognose für 2010 von PPR (Property & Portfolio Research) für die Leerstandquote bei Einzelhandelsflächen beträgt knapp 20%, was einer Verdopplung seit 2006 entsprechen würde. Auch die Verkehrswerte der Einzelhandelsimmobilien sind stark gefallen, was zu einem Anstieg von Zwangsvollstreckungen geführt hat. Gleichwohl haben viele Einzelhandelsunternehmen die tiefe Rezession und den starken Einbruch der Konsumausgaben überraschenderweise relativ gut überstanden. Die schwache wirtschaftliche Entwicklung hat das Einzelhändlernetz zwar stark ausgedünnt, die verbliebenen sind jedoch für das erwartete Wachstum gut positioniert.

Die Leerstände bei Logistikimmobilien sind aufgrund des Rückgangs der Flächennachfrage und relativ hoher Neubauvolumina stark angestiegen. Nach Einschätzung von PPR wird sich die Leerstandrate für das Jahr 2010 bei 13,2% einpendeln. Ferner wird ein Mietpreisrückgang von 5% vorhergesagt. Ab 2011 sollte sich dieser Sektor jedoch schnell erholen, da dessen Entwicklung stark von den Konsumausgaben abhängt und diese nach dem Ende der Rezession wieder ansteigen sollten. Auch die Auslandsnachfrage sollte bei einer anhaltenden Schwäche des US-Dollars profitieren.
Einzelheiten zu den Entwicklungen an den amerikanischen Immobilienmärkten können dem vollständigen Marktbericht des 4. Quartals 2009 entnommen werden. Dieser ist abrufbar unter
http://www.pramericarei.de/Research-Marktberichte/Marktberichte_USA/Marktbericht_USA_Jan10.htm