China auf dem Weg zur zweitgrößten Wirtschaftsmacht

Asiens Volkswirtschaften haben sich im ersten Quartal 2010 recht gut von der Weltwirtschaftskrise erholt. Am dynamischsten entwickelte sich China, das in diesem Jahr erstmals Japan überholen und somit zur zweitgrößten Wirtschaftsmacht nach den Vereinigten Staaten aufsteigen könnte. Chinas Wachstum wird sowohl von ausländischen Direktinvestitionen als auch von zunehmenden Konsumausgaben getrieben. Ein von Exporten und dem Dienstleistungssektor befeuertes Wachstum wird auch für die sich überdurchschnittlich entwickelnden Tigerstaaten Hongkong, Südkorea und Singapur erwartet.

In den restlichen asiatischen Regionen ist der Ausblick verhaltener. Trotz erneut gestiegenem Stimmungsindikator in Japan ist dort mit einem anhaltend deflationären Umfeld und lediglich maßvollen Konsumausgaben zu rechnen. In einigen Gebieten ist das Zinsänderungsrisiko im 1. Quartal merklich gestiegen, allen voran Australien, Indien und Malaysia haben in der Folge des gestiegenen Inflationsrisikos ihre Zinssätze bereits angehoben.
Asiens Stärke wird auch durch die Rekordanzahl von Börsengängen (IPO; Initial Public Offering) eindrucksvoll untermauert: 66% des weltweiten IPO-Volumens im 1. Quartal 2010 fanden in dieser Region statt, wobei neun der zwanzig größten Neuemissionen Unternehmen aus China, Korea und Japan stammten.

„Der asiatische REIT-Markt wies im Jahr 2009 das beste Ergebnis der vergangenen 5 Jahre aus. Börsennotierte Immobilienunternehmen fokussierten sich insbesondere auf Mieterbindung, Kostenreduzierung und die Aufrechterhaltung der Ausschüttungsrenditen“, kommentiert Markus Reissner, Vice President Research bei Pramerica. „Im laufenden Jahr sollten asiatische REITs wieder als Käufer von Immobilien mit nachhaltigem Cash-Flow in Erscheinung treten. Ein steigender Wettbewerb um Immobilien wird voraussichtlich zu fallenden Anfangsverzinsungen führen.“ Die Marktkapitalisierung aller asiatischer REITs betrug zum Quartalsende USD 63,2 Mrd. – ein Anstieg um 3,3% im Vergleich zum Vorquartal. Zugleich sank die durchschnittliche Ausschüttungsrendite um 33 Basispunkte auf 6,1%. Der Risikoaufschlag für börsennotierte Unternehmen in Japan, Singapur und Hongkong verringerte sich insbesondere aufgrund sinkender Ausschüttungsrenditen und steigender Verzinsungen von Staatsanleihen.

Zu den regionalen Märkten:

Japan
In Tokio ist die Büroleerstandquote im 1. Quartal auf 8,8% gestiegen und erreichte damit das höchste Niveau seit August 2003. Aufgrund dieser Entwicklung und des damit einhergehenden Wettbewerbs um Mieter ist in nächster Zeit mit weiteren Mietpreiskorrekturen zu rechnen. Wenngleich sich die für das laufende Jahr zu erwartenden Fertigstellungen historisch betrachtet auf durchschnittlichem Niveau bewegen, sollte die größere Menge an neu auf den Markt kommenden Flächen in 2011 und 2012 dazu führen, dass einige umzugswillige Mieter ihre Pläne erst noch einmal zurückstellen, bis sie durch das zusätzliche Angebot in den kommenden beiden Jahren mehr Verhandlungsmacht haben.

Tigerstaaten
Nachdem die Region bereits im 4. Quartal 2009 die Talsohle durchschritten hat, gibt es an den 1-A-Büromärkten Entspannung. In Hongkong wird die Flächennachfrage von Finanzdienstleistern dominiert, was eine Mietpreissteigerung in den Geschäftszentren von 7,5% zur Folge hatte. Da für das laufende Jahr keine neuen Flächen fertiggestellt werden, sollten sich die positiven Effekte auch auf weitere Teilmärkte auswirken. Wir erwarten, dass Vermieter bereits in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Verhandlungsmacht haben werden.
In Singapurs Business Distrikt sind die Mieten im 1. Quartal 2010 lediglich um 1,4% zurückgegangen und somit weit weniger als noch im Vorquartal mit 4,8%. Die Verlangsamung ist auf zunehmende Vermietungsaktivitäten und einer verstärkten Nachfrage nach hochwertigen Objekten zurückzuführen. Die verbesserten Geschäftserwartungen sollten die Mieten im 2. Quartal stabilisieren, wobei für 1-A-Flächen sogar noch positive Preisentwicklungen möglich sind. Was die Investorenseite betrifft, so haben ausländische Investoren im 1. Quartal einige Bürokomplexe im Geschäftsdistrikt erworben und mit weiteren Eigentümerwechseln ist im Laufe des Jahres zu rechnen, wenn die Mieten wieder anziehen sollten.
In Seoul haben die Mieten leicht nachgegeben, was auf die Fertigstellung neuer Flächen noch in diesem Jahr zurückzuführen sein könnte. Der rege Wettbewerb um Mieter sollte für weiterhin preisgünstige Mieten sorgen.

China
Chinas Büromarkt hat sich ebenfalls positiv entwickelt. In Peking haben verstärkt multinationale Finanz-, Biopharma- und High-Tech-Konzerne Top-Büroimmobilien bezogen. Die Mieten sind nach einem kontinuierlichen Rückgang während der letzten fünf Quartale erstmals um 3,1% gestiegen. In Shanghai profitiert Pudong am stärksten von der Markterholung. Sowohl einheimische als auch Joint Venture Partner im Finanzdienstleistungsbereich haben in Luijiazuj expandiert, was zu einem Anstieg der Mieten im 1-A-Bürosegment von 4,9% geführt hat. Büromieten in Puxi stabilisieren sich nach einem Rückgang um 26% in 2009 ebenfalls sukzessive.

Australien
Die gewerblichen Immobilieninvestitionsmärkte haben die Talsohle im 2. Quartal 2009 durchschritten und befinden sich auf dem Weg der Erholung. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres hat das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorquartal um 30% zugelegt. Knapp die Hälfte entfiel dabei auf den Bürosektor. Die größte Transaktion war der Verkauf des „Aurora Place“, eines 41-stöckigen, gemischt genutzten Hochhauses im Zentrum von Sydney mit Büros und Wohnungen, das vom „National Pension Service“ von Korea für 685 Millionen A$ erworben wurde.

Einzelheiten zu den Entwicklungen an den europäischen Immobilienmärkten können dem vollständigen Europa-Marktbericht des 1. Quartals 2010 entnommen werden. Dieser ist abrufbar unter http://www.pramericarei.de/Research-Marktberichte/Marktberichte_Asien/Markbericht_Asien_Q1_2010.htm.