Europäische Investoren fokussieren sich weiterhin auf Top-Lagen in Kernmärkten

Das Wirtschaftswachstum in Europa bleibt verhalten. Wie bereits im vergangenen Herbstquartal, so fiel auch im ersten Quartal 2010 das Wachstum geringer aus als in den USA oder Japan. Dennoch bleiben die meisten europäischen Volkswirtschaften auf Wachstumskurs, welcher sowohl durch Stimmungsindikatoren als auch durch zunehmend steigende Produktionszahlen bestätigt wird.

Die steigenden Staatsverschuldungen sind hinsichtlich der zukünftigen Kaufkraft der Konsumenten durchaus ernst zu nehmen, da die Staaten ihre Haushalte verstärkt konsolidieren müssen und somit gezwungen sein werden, die Abgaben zu erhöhen. Innerhalb der Eurozone sind die Mitglieder zur Solidarität mit Griechenland verpflichtet gewesen, um das Vertrauen in die Gemeinschaftswährung aufrechtzuerhalten. Angesichts des knapp vierprozentigen Anteils Griechenlands an der Gesamtverschuldung der Euroländer ein durchaus machbares Vorhaben; jedoch könnte das Vorgehen der EZB, den Kauf von Staatsanleihen in Erwägung zu ziehen, nachhaltigen Schaden ausgelöst haben. Vor diesem Hintergrund sollten die bislang niedrigen Inflationserwartungen trotz der wohl nicht dynamisch wachsenden Kaufkraft der Konsumenten neu überdacht werden.

Entscheidend für die zukünftige Entwicklung an den gewerblichen Immobilienmärkten wird sein, wie die Banken das sich auf schätzungsweise eine Milliarde EUR belaufene Kreditvolumen reduzieren werden. Lösungsvorschläge wie Staatsgarantien oder Bildung einer Bad Bank sorgen für politischen Druck. Im Großen und Ganzen scheinen die Kreditinstitute jedoch eher eine langfristige Strategie zu bevorzugen.

„In Großbritannien beleuchten die Banken alle Kredite einzeln“, weiß Markus Reissner, Vice President Research bei Pramerica. „Die gut laufenden Kredite mit hohen Beleihungsgrenzen werden in den Büchern gehalten, solange die Kreditzinsen bezahlt werden. Nicht bediente Kredite hingegen werden entweder als opportunistische Co-Investments für Dritt-Investoren eingestuft, verkauft oder abgeschrieben. Da etwa 20 % der im Immobiliensektor begebenen Darlehen keine einkommensgenerierenden Immobilien (z.B. Grundstücke oder nicht fertiggestellte Pro-jektentwicklungen) gegenüberstehen, sollten diese bei Banken als erstes zur Disposition stehen. Die Nachfrage nach derlei Objekten ist jedoch gering. Im Falle eines Verkaufes käme es zu hohen Abschlägen.“

Die abwartende Haltung der Banken lässt Raum für Spekulationen, ob diese auf eine Erholung der Immobilienmärkte setzen oder Verkaufspakete schnüren, um ihre Bilanzen zu bereinigen. Einige Analysten prophezeien denn auch für dieses Jahr noch einige Notverkäufe. Opportunistische Fonds hingegen sind mehrheitlich enttäuscht, dass bislang kaum günstige Kaufgelegenheiten zu verzeichnen waren, obwohl sich Immobilien aktuell, nach den radikalen Wertberichtigungen, auf historisch niedrigem Niveau befinden und weiterhin im Vergleich zu Tagesgeld und Anleihen attraktive Renditen bieten.

Alles in allem lässt die Lethargie der Banken es als unwahrscheinlich erscheinen, dass der Transaktionsmarkt allzu schnell an Fahrt aufnimmt. Gleichwohl zeigen die Investitionsaktivitäten eine Belebung der Märkte. Investoren fokussieren sich weiterhin auf Top-Lagen in Kernmärkten. Jedoch offenbart eine gestiegene Nachfrage nach Sekundärstandorten sowie nach Büroobjekten in Spanien, den Niederlanden und Schweden zugleich eine wieder zunehmende Risikoneigung. Dies liegt zum einen an dem wiedergewonnenen Vertrauen, zum anderen wollen Investoren in zyklischen Märkten wie London, Paris und Madrid von den Wertberichtigungen profitieren.

Transaktionen werden vornehmlich von eigenkapitalstarken Investoren getätigt, dadurch bleiben Banken bei erstklassigen Deals außen vor. Doch auch die Finanzierungskonditionen verbessern sich. Der Zinsabstand für Darlehen mit 5-jähriger Laufzeit und 70%iger Fremdfinanzierungsquote für 1-A Immobilien ist unter 200 Basispunkte über dem Swapsatz gesunken. Auch gibt es mittlerweile wieder mehr Darlehensgeber für Volumina über 100 Mio. EUR.

Die Performance börsennotierter Unternehmen (REITS) war im 1. Quartal durchwachsen, was unter anderem auf die geringe Anzahl eigenkapitalstarker Investoren im Immobiliensektor zurückzuführen ist. Die zunehmende Nachfrage nach Finanzierungen ermöglicht es börsennotierten Unternehmen, Anleihen zu recht attraktiven Konditionen zu begeben, was sie wiederum befähigt, Projektentwicklungen zu Ende zu bringen, die gute Ergebnisbeiträge liefern. Sowohl auf der Kosten- als auch auf der Volumenseite haben sich das Interesse an dem Sektor und die Zinsabstände von Kreditausfallversicherungen normalisiert. Gleichwohl gewichten einige Aktienfondsmanager Immobilien derzeit unter, da andere Sektoren größere Wachstumschancen bieten. REITS werden aktuell mit geringfügigen Abschlägen des Nettoinventarwertes (NAV) gehandelt, die Dividenden sind im Vergleich zu Staatsanleihen oder anderen Dividendenpapieren attraktiv.

Der bemerkenswerteste Trend im börsengelisteten Sektor war das Emissionsvolumen und die Wertentwicklung von Anleihen. So hat der niederländische REIT „Corio“ eine siebenjährliche Anleihe in Höhe von 900 Mio. EUR begeben, deren Zinsabstand 125 Basispunkte über Swaps liegt. Dieses Angebot war dreifach überzeichnet; eine solch überwältigende Nachfrage wäre noch vor sechs Monaten undenkbar gewesen. Da Finanzierungen nun wieder zu attraktiveren Konditionen verfügbar sind, sind insbesondere börsennotierte Betreiber von Einkaufszentren auf der Suche nach großen Akquisitionen.

Was die Flächenmärkte betrifft, so sehen sich Immobilieneigentümer aller Sektoren aufgrund der schwachen Wirtschaftslage gezwungen, die Mieten nach unten anzupassen und so ihren Mietern, die ihren Fixkostenblock aufgrund gesunkener Margen reduzieren müssen, entgegenzukommen. Speziell dem Einzelhandelssektor steht vor dem Hintergrund steigender Arbeitslosigkeit und unattraktiver Konditionen für Konsumentenkredite ein schwieriges Jahr bevor. Auf den Büromärkten ist der Trend zur Verkleinerung der Mieteinheiten und zur Verlagerung in günstigere Randlagen ungebrochen. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist zweigeteilt: Die Nachfrage nach den spärlich vorhandenen Topimmobilien ist hoch, nach zweitklassigen eher gering. Da Europa aus sehr heterogenen Teilmärkten besteht, dürften die Entwicklungen im Vorjahresvergleich ebenso unterschiedlich ausfallen.

Einzelheiten zu den Entwicklungen an den europäischen Immobilienmärkten können dem vollständigen Europa-Marktbericht des 1. Quartals 2010 entnommen werden. Dieser ist abrufbar unter http://www.pramericarei.de/Research-Marktberichte/Marktberichte_Europa/Marktbericht_Europa_Q1_2010.htm.


Pramerica Real Estate Investors ist die Immobilientochter des Finanz- und Versicherungskonzern Prudential Financial, Inc., USA*), und bietet vielfältige Investmentlösungen in den Vereinigten Staaten, Europa, Asien und Lateinamerika. Das Fondsmanagement mit Sitz in Parsippany (New Jersey), Atlanta, München, London, Mexiko City und Singapur wird von einem globalen Netzwerk von regionalen Büros unterstützt. Pramerica legt Immobilienfonds für seine überwiegend institutionellen Kunden auf, verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von ca. 29,7 Mrd. EUR (Stand: 31.12.2009) und ist damit einer der größten Immobilienmanager weltweit. Weitere Informationen unter www.pramericarei.com

*) Prudential Financial, Inc. USA gehört nicht zum Unternehmensverbund Prudential plc., der seinen Hauptsitz in Großbritannien hat.