Trendwende am US-amerikanischen Immobilienmarkt

Die Stimmung auf dem US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt hat sich im ersten Quartal 2010 deutlich aufgehellt. Die zuletzt positiven Indizes von Moody’s und Green Street Advisors über die Entwicklung der Immobilienverkehrswerte spiegeln die starke Nachfrage nach Core-Immobilien in liquiden Märkten wider. In der Folge sind die Preise für Qualitätsimmobilien in den ersten drei Monaten dieses Jahres moderat angestiegen, eine Entwicklung, die auch für die nahe Zukunft zu erwarten ist.

Positiv ist auch die bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital. Hier fokussiert sich gleichermaßen die Aktivität der Kreditgeber. Für Immobilien mit stabilen Mieteinkünften in guten Lagen ist eine bessere Verfügbarkeit sowie niedrigere Kosten für Fremdfinanzierungen festzustellen.

„Nach zwei Jahren großer Herausforderungen sind alle Marktteilnehmer erleichtert über den Wendepunkt, der Aufschwung ist jedoch noch fragil“, gibt Markus Reissner, Vice President Research bei Pramerica zu beden-ken. „Noch profitiert der Markt nicht von den im historischen Vergleich sehr niedrigen Zinsen. Doch mit einer sich bessernden Verfügbarkeit von Fremdkapital sowie der Tatsache, dass im Vergleich zum risikolosen Zins Immobilienrenditen attraktiv erscheinen, sollte das Interesse der Investoren doch merklich ansteigen. Dabei sollten diese jedoch nicht Fundamentaldaten für die Immobiliennachfrage außer Acht lassen. Bis jetzt gab es nur einen Monat mit positivem Beschäftigungswachstum. Die Wirtschaft muss jedoch noch den Verlust von rund 8 Mio. verlorenen Arbeitsplätzen verkraften. Ein nachhaltiges Wirtschaftwachstum benötigt eine nachhaltige Erholung in vielen Bereichen, insbesondere bei der Beschäftigung.“

Mit einer Leerstandquote von 20 % im Bürosektor ist aktuell ein Niveau erreicht, das zuletzt in den frühen 1990er Jahren gesehen wurde. Für den weiteren Jahresverlauf wird ein zusätzlicher geringfügiger Anstieg prognostiziert. Gleichwohl gibt es als positive Signale die soeben be-schriebene Wende am Arbeitsmarkt zu vermelden und damit einherge-hend einen Anstieg der Büroarbeitsplätze, der in einem in den zurücklie-genden neun Monaten um 23 % gestiegenen Vermietungsvolumen mündete. Bevor die Flächennachfrage wieder anzieht, in deren Folge die Mieten steigen sollten, bemühen sich Mieter momentan um die Fest-schreibung der aktuell niedrigen Marktmieten: Bei den effektiven Mieten wird ein Gesamtrückgang von rd. 20 % im Vergleich zu Höchststand 2008 erwartet.

Einzelhandelsimmobilien kämpfen noch mit den verschlechterten Rah-menbedingungen, wobei auch hier der Abschwung an Geschwindigkeit verliert. Die Einzelhandelsumsätze (ohne KFZ) sind im Vergleich zum Januar 2009 um 4,9% gestiegen, bleiben jedoch rd. 4% hinter den Höchstwerten im Juli 2008 zurück. Diese Entwicklung deutet auf ein steigendes Verbrauchervertrauen, welches sich aus den positiven Ent-wicklungen auf dem Arbeitsmarkt, den gestiegenen Aktienmärkten oder den Einflüssen der Konjunkturpakete begründet. Der Leerstand bei den Einzelhandelsimmobilien beträgt über 10 % und ist der höchste seit 1991. Diese Entwicklung stärkt die Position der Mieter, eine Situation, die für die nächsten zwei Jahre anhalten und somit Mietsteigerungen ausschließen sollte.

Auch im Logistikimmobiliensektor zeichnet sich Erholung ab. Gestiegene Auftragseingänge und Umsätze der befragten Unternehmen verhalfen dem Index des „Institute for Supply Management“ im März zu seinem 5-Jahreshoch. Zusätzliche positive Signale kommen von der Aufwärtsbe-wegung der Einzelhandelsumsätze in den USA und den expandierenden Exporten aufgrund des schwachen US-Dollars, wobei ein erhöhter Ex-port insbesondere auch in Schwellenländer mit starkem Wirtschafts-wachstum zu verzeichnen ist. Nach zwei Jahren negativer Flächenab-sorption und stetig steigenden Flächenangebots ist die Leerstandquote im Logistiksektor auf über 13 % angestiegen. Das Neubauvolumen sollte in diesem Bereich im laufenden und den folgenden Jahren um bis zu 80 % zurückgehen.

Einzelheiten zu den Entwicklungen an den US-amerikanischen Immobi-lienmärkten können dem vollständigen US-Marktbericht des 1. Quartals 2010 entnommen werden. Dieser ist abrufbar unter http://www.pramericarei.de/Research-Marktberichte/Marktberichte_USA/Marktbericht_USA_Q1_2010.htm.


Pramerica Real Estate Investors ist die Immobilientochter des Finanz- und Versicherungskonzern Prudential Financial, Inc., USA*), und bietet vielfältige Investmentlösungen in den Vereinigten Staaten, Europa, Asien und Lateinamerika. Das Fondsmanagement mit Sitz in Parsippany (New Jersey), Atlanta, München, London, Mexiko City und Singapur wird von einem globalen Netzwerk von regionalen Büros unterstützt. Pramerica legt Immobilienfonds für seine überwiegend institutionellen Kunden auf, verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von ca. 29,7 Mrd. EUR (Stand: 31.12.2009) und ist damit einer der größten Immobilienmanager weltweit. Weitere Informationen unter www.pramericarei.com

*) Prudential Financial, Inc. USA gehört nicht zum Unternehmensverbund Prudential plc., der seinen Hauptsitz in Großbritannien hat.